EB-5 签证是美国移民投资人签证项目，为向美国商业企业投资资本并为美国工人创造至少 10 个全职就业机会的外国国民建立了一条通往永久居留权（绿卡）的途径。该项目成立于 1990 年，已部署了估计超过 400 亿美元的资本，吸引了数十万申请人，其中主要来自中国。从历史上看，某些国籍的审理时间延长至 8-15 年以上，使其成为通往美国永久居留权资本密集度最高的移民途径。
EB-5 通过两种主要结构运作：直接投资和区域中心投资。直接投资涉及投资者直接资助一家商业企业，贡献资本并获得决策权。区域中心投资是更常见的模式，涉及投资者将资本投入到由美国公民及移民局（USCIS）批准的区域中心管理的项目中——这些实体被指定用于促进特定地理区域的经济增长。区域中心模式允许被动投资，无需日常管理参与，这使得对于不熟悉美国业务运营的国际投资者来说，其门槛显著降低。
投资阈值分为两个层级。标准层级要求对新商业企业投资 1,050,000 美元。目标就业区（TEA）层级适用于被国土安全部指定为高失业率或农村地区的区域，要求投资 800,000 美元。TEA 指定为向经济困难地区部署资本提供了激励——250,000 美元的差额实际上是对联邦政策目标开发区域投资的补贴。在实践中，绝大多数 EB-5 资本都针对 TEA 项目，因为较低的阈值和区域中心基础设施使其更易于参与。
该项目明确要求投资必须为美国工人创造（或者在区域中心项目中，创造或保留）至少 10 个全职工作岗位。这种就业创造要求将 EB-5 与没有就业义务的投资入籍（CBI）项目区分开来。就业要求可以通过直接创造就业或通过保留就业（投资挽救了 10 个即将被消除的现有职位）来满足。区域中心项目通常通过间接和诱导就业效应来声称创造了就业——其论点是投资者资本间接地在配套产业中创造了就业。这种方法论仍存争议，因为间接就业计算依赖于可能高估实际就业创造的经济乘数假设。
投资资本必须来自合法来源。申请人必须通过记录就业、企业所有权或财产出售的证明文件来证明资金来源。随着尽职调查标准的强化，这种“资金来源”要求已变得越来越严格。申请人必须证明资本来自合法来源——通过纳税申报单和财务记录记录的继承财富、商业收入、房地产销售或就业工资。来源不明的财富面临越来越严格的审查。
区域中心结构已成为 EB-5 项目的支柱，占所有申请的约 90-95%。区域中心是经 USCIS 批准在指定地理区域内承接经济发展项目的公共或私人实体。它们为项目募集 EB-5 投资者资本，并代表投资者管理资金部署。
按资本部署量计算，房地产开发是最大的 EB-5 项目类别。开发商利用 EB-5 资本资助主要大都市地区的大型住宅、商业或综合用途项目。著名项目包括芝加哥北密歇根大道 875 号（原约翰·汉考克中心）的翻新、曼哈顿办公大楼、豪华酒店开发和郊区公寓大楼。EB-5 投资者实际上已成为美国商业房地产开发的主要资本来源，许多项目如果没有 EB-5 资本的可用性将无法进行。
基础设施项目代表了另一个重要类别。州际公路项目、城市交通改善和机场扩建都利用了 EB-5 资本。制造业设施开发、酒店基础设施和农业运营代表了较小但持续的类别。
区域中心结构产生了潜在的代理问题。区域中心运营商有财务激励去部署资本并完成投资，这可能与投资者在稳健的项目经济效益和就业创造核实方面的利益相冲突。这种结构性紧张关系导致了重大的欺诈案例和糟糕的项目结果。
EB-5 的审理变得显著迟缓，时间线远远超出了最初的项目预测。该项目在 1990 年代和 2000 年代期间的审理时间相对较短（2-3 年），但随着申请量的增加，出现了积压。目前的审理时间因国籍而异，差异巨大。中国籍人士（历史上最大的申请群体）面临着极长的延迟——2020 年提交 EB-5 申请的投资者到 2024 年仍未获得绿卡（已实现 4 年以上的延迟，未来可能还有更多年）。越南和印度申请人面临类似但略短的延迟。大多数其他国籍人员的审理在 2-4 年内完成，尽管这仍比最初承诺的时间长得多。
这种显著的放缓反映了美国移民法中内置的签证配额限制。EB-5 类别每年分配固定数量的签证（所有职业移民类别中约为 10,000 个），根据优先日期（提交申请的日期）分配给申请人。当申请量超过年度签证配额时（当来自中国等人口大国的需求超过各国签证限额时就会发生这种情况），申请人必须等待多年才能等到优先日期排到。这种“排期倒退”现象，即签证可用性倒退（等待批准的优先日期早于正在提交的新申请），无限期地延长了等待时间。
《2022 年 EB-5 改革与诚信法案》通过将 EB-5 签证配额从每年 10,000 个增加到 16,500 个（多年分阶段实施），并创建了为农村地区（20%）和基础设施项目（10%）预留签证的新类别，解决了签证积压问题。这些改革在一定程度上加速了审理，尽管大国国民的积压仍然巨大。
EB-5 绿卡身份最初是有条件的，而非永久性的。在 USCIS 批准后，投资者获得为期两年的有条件永久居留权。在此有条件期间，投资者必须维持在商业企业中的投资。他们不能清算资本或从根本上改变投资结构。在两年届满时，投资者必须申请解除条件，证明投资已维持并满足了就业创造要求。
这个有条件期间产生了持续的合规义务和风险。如果项目失败且投资损失，投资者无法证明创造了就业或维持了投资，可能会危及绿卡身份。区域中心项目的失败已导致投资者在 USCIS 判定未实现就业创造且资本处于风险中时，同时失去了资本和绿卡申请。
成功解除条件后，身份转换为永久居留，投资者获得永久绿卡。这允许无限期的居住和工作授权。在获得永久居留权五年后，申请人有资格申请美国归化和公民身份。
EB-5 项目在其历史上一直面临重大的欺诈和项目诚信问题。备受关注的案例包括 2015 年的 Antico Textiles 丑闻，当时一家区域中心声称将 EB-5 资本部署到北卡罗来纳州农村的一家纺织制造设施，但该设施从未实际开发——资本消失了，管理层面临刑事指控。2016 年涉及 Ascentum Capital 和一家酒店开发的案例被判定为欺诈，该区域中心虚报了项目状态和就业创造声明。2018 年的 FDIC I 案例涉及虚假的就业创造声明以及将投资者资本误用于初始陈述目的之外的项目。
对 EB-5 项目结果的更广泛研究引发了系统性担忧。政府问责局（GAO）的一份报告发现，至少有 14% 的 EB-5 项目拖欠了对投资者的还款义务，而且在许多案例中，就业创造声明显著超过了实际就业创造。一些项目完全未能创造承诺的 10 个就业机会，但由于区域中心监控不足，投资者仍然获得了绿卡。其他项目在投资者获得绿卡后崩溃，导致投资者面临全部资本损失。
欺诈风险源于结构性激励。无论项目结果如何，区域中心都能从完成投资中获利。USCIS 对有条件绿卡的批准发生在项目完成和就业创造核实之前。这为虚假的预测和关于就业创造的乐观假设创造了机会。区域中心项目的投资者通常缺乏对实际运营的可见性，在项目完成之前无法核实项目进度或就业创造声明，从而产生了区域中心运营商可以利用的信息不对称。
美国国会通过了《2022 年 EB-5 改革与诚信法案》，这是该项目自 1990 年创建以来的首次重大法定改革。该法案增加了签证配额（解决积压问题），自 1992 年以来首次提高了投资阈值（1,050,000 美元的标准阈值和 800,000 美元的 TEA 阈值在 30 年内未随通货膨胀调整，降低了实际价值），并为农村和基础设施项目创建了新的预留签证类别，以激励将资本部署到经济困难地区。
该法案还强化了尽职调查要求，强制要求对区域中心运营商和投资者进行加强背景调查。然而，该法案并未实质性增加 USCIS 的监控能力或就业创造核实机制，这意味着结构性的欺诈漏洞依然存在。批评者认为，这些改革在解决核心诚信问题方面做得还不够。
历史上，中国籍人士在 EB-5 申请中占据主导地位，在高峰年份占总申请量的 60-80%。这种主导地位反映了中国财富的积累、限制境外投资的资本管制，以及针对寻求替代香港的美国居留权的中国富人的营销努力。来自中国的巨额申请量耗尽了签证名额并造成了影响所有国籍的审理积压，因为中国的国别签证限额（年度总配额的 7%）很快就被填满。
近年来，来自越南和的需求激增。印度籍人士现在已成为继中国之后的第二大申请群体。随着经济增长创造了寻求国际居留权多样化的新财富阶层，越南人的兴趣也随之加速。中东、俄罗斯和巴西的申请人在特定时期也出现了激增，这通常是由原籍国的地缘政治动荡驱动的（俄罗斯人的兴趣在 2022 年入侵后激增）。
国别签证限额（规定任何一个国家获得的年度 EB-5 签证不得超过 7%）旨在防止任何一个国家耗尽所有可用签证。然而，它产生了意想不到的后果：它保证了拥有大量申请人的大国将经历显著的积压，而申请人较少的小国则能快速通过。一名在 2020 年提交申请的加拿大或爱尔兰投资者可能在几年内获得批准；而一名在 2020 年提交申请的中国投资者可能要等待十年。这造成了不同国籍在审理时间上的极度不平等。
与能够在 90 天到 6 个月内授予公民身份的加勒比海 CBI 项目不同，EB-5 在漫长的审理后仅引导至永久居留权。与英国投资者签证（现已关闭）相比，后者在投资 200 万英镑 2-3 年后即可获得永久居留权，EB-5 尽管投资阈值较低，但耗时显著更长。与澳大利亚的重大投资者签证相比，后者要求在 4 年内投资 500 万澳元以上获得永久居留权，EB-5 尽管资本要求较低，但需要更长的审理时间。
然而，EB-5 提供了其他项目所不具备的优势。800,000 至 1,050,000 美元的阈值显著低于大多数全球投资者项目（英国要求 200 万英镑，澳大利亚 500 万澳元以上，新加坡 250,000 新元以上且有额外要求）。撇开审理延迟不谈，EB-5 最终提供了一条通往美国永久居留权并最终获得公民身份的途径——这是许多高净值人士所看重的利益。该项目向房地产和基础设施部署资本，在接收社区创造了可见的经济刺激，这使其与仅要求被动购买证券或没有开发要求的房地产所有权的项目区分开来。
EB-5 永久居留权为最终获得美国公民身份奠定了基础。永久居民在获得绿卡身份五年后有资格入籍（如果与美国公民结婚则缩短为三年）。归化入籍要求进行与其他美国移民相同的公民考试、英语语言评估、性格评估和入籍宣誓仪式。EB-5 投资者与传统移民在实质性的公民身份要求上没有区别；仅途径不同。
在实践中，EB-5 投资者的入籍意向各不相同。一些人追求 EB-5 是明确寻求美国永久居留权并最终获得公民身份，将其视为安全的移民途径。另一些人追求 EB-5 是将其作为一种居住选项，同时在原籍国保留主要住所和公民身份，没有立即入籍的打算。还有一些人追求 EB-5 是为了给子女或家庭成员建立美国居留权，以方便教育或商业机会。EB-5 投资者意向的多样性意味着 EB-5 绿卡持有者的永久居留结果差异很大。